O VALOR VENAL DE REFERÊNCIA NO ITBI

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A compra e venda de imóveis é um negócio que movimenta milhões de reais nos municípios brasileiros. Assim, o legislador constituinte em 1988, ao promulgar a  Constituição Federal, outorgou aos  municípios a competência para a instituição o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) (art. 156, II), cuja incidência se ocorrerá na transmissão (compra e venda) de imóveis e na transmissão de direitos reais sobre os mesmos (com a exceção dos direitos de garantia).

Mencionado imposto é devido ao município da localização do referido bem, ou seja, sempre que houver a transmissão de imóveis ou direitos sobre imóveis à titulo   oneroso, deve ser recolhido aos cofres municipais o ITBI. Tais valores sempre foram recolhidos sobre o valor do negócio realizado ou sobre o valor do IPTU (imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana) do imóvel.

Ocorre que os municípios vêm editando leis e decretos que alteram o sistema de base de cálculo para fins de incidência do imposto de transmissão de bens imóveis. Por se tratar de importante receita tributária aos municípios e de recebimento certo, pois sem o pagamento do referido imposto, não se pode efetuar o registro da matrícula, diversos municípios acabaram por alterar a base de cálculo do referido imposto, estabelecendo um “valor de referência”.

O imposto de transmissão de bens imóveis, como dito, sempre foi calculado pelo valor do negócio realizado ou pelo valor venal do imóvel, este utilizado para fins de calculo do IPTU. Por sua vez o valor do IPTU, calculado com base em uma planta genérica de valores (planta de valores imobiliários do município), que considera diversos aspectos,  em regra, acaba sendo inferior ao valor de mercado, por isso  a norma estabelece que o valor da base de calculo do ITBI será o valor do negócio (compra e venda) ou o valor venal do imóvel, o que for declarado e efetivamente realizado.

Como fato comum era a declaração pelo valor venal (em regra muito inferior ao valor de mercado), como dito os municípios acabam por editar normas alterando a base de cálculo para um Valor de Referência, este obtido perante a municipalidade e elaborado pela mesma, que deve ser apresentado para o pagamento do tributo.

Ocorre que tais valores não possuem valores divulgados, muito menos há publicidade de tais valores, já que são realizados pelo município com base em estudos de uma comissão nomeada pelo Poder Executivo, com base em preços do mercado, sem qualquer metodologia clara e definida, sendo que as partes somente tomam ciência do valor no momento da busca da referida certidão de valor de referência perante a municipalidade.

Por esse fato, havendo disparidade entre o valor venal de referência e o valor do negócio jurídico efetivamente realizado, alguns contribuintes já estão buscando o Poder Judiciário para o fim de afastar a incidência da referida base de cálculo. Tal fato já foi analisado pelo Poder Judiciário (TJSP) que ao analisar um incidente de inconstitucionalidade afirmou que referido valor não poderia ser utilizado como base de cálculo do imposto (prefeitura de São Paulo), mas tão somente para verificação da compatibilidade do valor declarado com o valor de mercado.

Deste modo, diversas são as decisões judiciais que afastam ao referido valor venal de referência para fins de ITBI e acatam o valor do negócio jurídico realizado ou o valor venal do imóvel, tanto pela ilegalidade na exigência como pela falta de metodologia clara e precisa quanto ao valor de referência.

Assim, devem os contribuinte que se sentirem lesados questionar o referido valor administrativamente, perante a municipalidade, e não obtendo sucesso a via judicial deverá ser o meio necessário para evitar uma tributação superior à legalmente devida, mormente, em tempos de recessão em que a busca de economia e redução de tributação pode impactar significativamente a realização do negócio em questão.

Arquivo Pessoal

Ricardo Alessi Delfim. Advogado. Sócio de Delfim, Cavalari, Giovanetti Sociedade de Advogados, Mestre em Direito Econômico e Político Universidade Presbiteriana Mackenzie, Professor de Direito Constitucional e Tributário da Faculdade Iteana de Botucatu